検 査 千夜一夜：住宅建築トラブルに関して
 

相談内容：「住宅性能評価書」を取得した建売住宅を購入し居住して１年半になりますが、不具合が沢山あります。調べたところ「性能評価制度」は、トラブルが起きた時には「裁判外紛争処理機関」に相談できると聞きましたが、可能ですか？

回答：品確法に基づき、平成１２年１０月からスタートした「住宅性能表示制度」を利用した住宅は、トラブルの処理（性能表示項目い以外の当事者間の全ての紛争処理を含む）を裁判外紛争解決機関である全国各地の弁護士かの「指定住宅紛争処理機関」に、１件当たり少額の手数料でも遅刻事が出来ます。紛争処理委員（弁護士と建築士）が紛争処理（斡旋、調停、仲裁）を行います。この業務は住宅リフォーム・紛争処理支援センターがバックアップしています。

ただし、「住宅表示制度」に際して交付される、設計段階での「設計性能評価書」と施工中及び完成後の検査に合格して交付される「建設性能評価書」の両方を受けていないと「指定住宅紛争処理機関」に相談を持ち込むことはできません。

つまり、「設計性能評価書」は着工前にこのようにつくりますと宣言したいわば”マニフェスト”であって、その公約が守られていることを証明するのが「建設性能評価書」というわけです。したがって、「設計性能評価書」だけでは性能評価としての意味はほとんどありません。ところが住宅の売買契約書を締結する際にはその説明がほとんどされていません。　「設計性能評価書」を交付された住宅の20％以上が「建設性能評価書」を交付されていないと推定されるので注意が必要です。これは建築確認を受けても、工事完了検査を受けていないようなものです。また、「設計性能評価書」の内容（１０項目の表示等級）が工事契約書に反映されていなければ、施工者はそれに拘束されないという点も注意が必要です。

アドバイス：品確法は、住宅性能表示制度の創設、住宅に係る紛争処理体制の整備、瑕疵担保責任の特例、以上の３本の骨子から成り立っています。その一つ住宅性能表示制度は、住宅性能法事基準を評価方法基準が定められており、住宅性能評価が品確法施行規則で決められています。「設計性能評価書」と「建設性能評価書」に記載される評価等級が違っていたり、宣伝広告での等級を評価書よりも高く表記する悪質なケースもあるようです。重要事項説明書、設計と建設の性能評価書、パンフレットなどを照合する必要があります。2024/05/26

相談内容：住宅を建てるために建設会社に設計施工をお願いしました。設計が終わり工事の見積もりも出来上がったので工事請負契約を締結しようとしています。契約書は建設会社が独自の書式のものを持ってきました。その契約書で契約しても大丈夫でしょうか？

回答：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1．消費者に不利な条項の可能性：工事請負契約書にはいくつかの種類が有ります。ほとんどの契約書に約款が添付されていて、契約証の細かな取り決めは約款に記載されています。中にはそうでないものもあります。契約書と約款は書店などで販売されているものもあり、小規模な工事で使われることが多いようです。また、ハウスメーカーや大手の建設会社などでは独自の契約書を作成し使用してます。問題となるのは、これらの工事請負契約書が消費者にとって公正なものになっているかどうかです。契約書や約款の文書はなかなか理解しにくいので、ついつい読まずに契約してしまう事が多いと思います。しかしよく読んでみると消費者に不利な条項が盛り込まれていることも有ります。トラブルが起きなければ契約書や約款はそれほど気にならないかもしれません。しかし、トラブルが起きてからではおそいので事前に良くチェックしてみるのが大切です。ちなみに、業者独自の契約書と民間連合協定工事契約書を比較してみるのも良いと思います。

２　具体的な違い（参考例）：某ハウスメーカーと民間連合協定の契約書には、違いがあることが有ります。例えば、工事請負契約をして着工直後に発注者（甲）にどうしようもない事情が出来、工事を中止せざるを得なくなった場合を考えてみます。某ハウスメーカの約款には甲の工事中止権は保証されてます。しかし、約款の同じ項目では、受領済の工事代金は返済しないとなってます。着工時に例えば契約金額の３分の1を支払う場合が多いと思いおますが、ほとんど工事をしなくてもそのお金は戻って来ない事になります。それに対して民間連合協定契約書の約款31条では「乙に損害がある場合、甲は賠償する」となってます。建設会社では契約後直ちに材料を発注して工事準備を進めます。それに要した費用は甲が賠償するという事ですから、実質的にかかった費用だけを賠償するという規定になってます。また、某ハウスメーカーの請負契約書に、代金の完済までは所有権は施工者（乙）が有するという規定が有ります。これに対し民間連合協定契約書には所有権の帰属についての特別な規定はありません。　所有権の帰属について、従来の通説では、①注文者（建築主）材料の全部または主要部分を供給する場合（工事業者が調達する場合でも注文者が着工前にその代金を工事業者に支払いしていれば、注文者が提供したと同視する）には、完成した物の所有権は常に原始的に注文者に帰属し②工事業者が材料の全部または主要部分を調達する場合には、原則として工事業者の所有に帰属し、引き渡しによって注文者の所有に移る。

アドバイス：　工事請負契約書に添付される約款には重要な事項や細目が表示されています。工事請負契約書と約款をセットで契約を行うことが大切です。建設会社が持っ就てきた契約書で契約するのではなく、公正な契約書を使用するように要望すべきです。ぜひ民間連合協定工事請負契約書と比較してみてください。　　　　　　　　　　　2024/06/03