検 査 千夜一夜：住宅建築トラブルに関して
 

相談内容：新築の建売住宅を購入しようと考えています。どのようなところに注意したらよいでしょうか。

回答：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1．分かりにくい瑕疵-建売住宅は出来上がっツた建築物を売買契約で購入するもので、それ以前の経過は分かりにくいものです。もちろん、新築の時から目に見えるような不具合箇所があれば、それは瑕疵である可能性が高いといえます。問題は住んでみて初めて分かる不具合や、使っているうちに出てくる不具合です。それを出来上がった時に判別するという事は、建築のプロでも難しいことです。

2.　売主に要望する資料-建売住宅については、下記の資料を売主に要求して、それを基に判断すると良いと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）確認申請書・確認済書：これらは、建物を建築する際には必ず必要な書類です。確認申請書と現物が違うときは違反建築の可能性が有ります。その場合、将来、増改築をしたり、売買をしたするときには不利になりますので注意が必要です。（違反建築でも居住することはできます。）木造３階建てなど、構造計算が必要な建物では確認申請書に構造計算書が添付されています。それも確かめる必要があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２）工事完了済証：建築物が確認申請書どおりに出来上がってるかを検査し、合格すると発行されるものです。もし、検査済証がない場合は何らかの違反が行われている可能性があります。どうしてないのかを、売主に確認する必要があります。                                                                                         （3）地盤調査報告書：地盤があまり良くない場所では、地盤調査によって地質を知らべ最適な基礎にすることが必要です。そのための判断材用となる資料が地盤調査報告書です。以前は、比較的良好な地盤に低い建物を建てるときは、地盤調査を行わず設計することがありましたが現在は法律で１敷地５点以上の調査をすることが決められてます。(4）実施設計図：実際に建物を建てるためにs区精される図面です。確認申請図は建築基準法に合致してるかをしメス図面ですので、工事を行う図面としては不十分です。しかし、現実には建売住宅の場合、実施設計図として詳細な図面は作らず、確認申請の図面だけで工事が行われている場合が有ります。

３.　自分で調べる資料-売主に請求する資料の他に、自分で調べることも必要です。調査事項としては次のものがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）付近の住環境、公共施設、交通の便など：現地に行って確認するこのが基本となります。張れている日中だけでなく、雨の日や夜間に現地に行くことも必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　（2）土地の履歴：その土地が以前はどうゆう地形だったかを調べます。以前田んぼや沼だったところを埋め立てている敷地は要注意です。　また、丘陵地を造成してる場合も、その敷地が切土なのか盛土なのか、あるいはその境目なのかにより土地の安全性は大きく変わります。調べかたは、役所や図書に行くと昔の地図を見ることが有ります。また、国土地理発行の地図で大まかなことは分かります。2500分の1の都市計画図が入手できれば土地の履歴を見る事が出来ます。また、地名が「沼」とか「沢」など水に関する名前の場合は、その土地が低位湿地だった可能性があります。　　　　　　　　（3）災害危険度：水害のおこりやすさや地震の時の揺れやすさです。役所ではハザードマップで水害や地震の揺れやすさを表示してます。そういう情報は大事です、例えば水害の危険があるところで地下室や半地下の駐車場は大変危険です。

4.　問題があった時の対処法-前記までの調査の結果,建物に疑問だ出た場合、契約前なら契約をしなければ良いのですが、契約をしてしまった場合には売主に対して、瑕疵担保責任を追及して瑕疵補修請求や損害賠償請求等しなければならないという厄介な事情とならざるを得ません。そのような事態にならなくて済むように、調査によって疑問となったことについて、売主に対し納得がいくまで十分に求めてください。

アドバイス：建売住宅は、工事中に工事内容をチェックできないため、瑕疵があるかどうかを判断するのは非常に難しいです。出来上がった建物をみるだけでなく、出来る限り資料を集め検討し購入を考えられると良いと思います。集めた資料等で自分で判断できない場合は、専門家に見てもらうのも有効な手段です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2024.06.12